Processo n.º 2620/23.6T8FAR.E1
*
Sumário:
1 – Quando, na sequência de
oposição do requerido, seja proferida nova decisão, seja ela de manutenção, redução
ou revogação da providência anteriormente decretada, o procedimento cautelar
passa a ter uma decisão final unitária.
2 – Se a oposição do
requerido proceder, total ou parcialmente, a compatibilização do enunciado da
matéria de facto indiciariamente provada da segunda decisão com o da primeira
poderá suscitar dificuldades. Para evitar dúvidas, deverá, na segunda decisão,
esclarecer-se quais são os factos julgados indiciariamente provados na primeira
que se mantêm e quais são aqueles que não se mantêm (passando os segundos a
integrar o enunciado dos factos não provados), enunciando-se ainda os factos
novos julgados indiciariamente provados e não provados.
3 – Se a oposição do
requerido improceder totalmente, tais dificuldades não se suscitam. Daí que a
reprodução, na segunda decisão, do enunciado da matéria de facto julgada
indiciariamente provada na primeira, não seja indispensável, embora possa ser
vantajosa na medida em que proporcione uma maior clareza do seu conteúdo.
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Requerente/recorrido:
Nikolaev AAA.
Requeridas/recorrentes:
Sociedade 1;
Sociedade 2;
Sociedade 3.
Pedido:
Decretamento de arresto sobre os
seguintes bens, na medida em que estes perfaçam o valor mínimo de € 705.535,10:
a) Saldos de contas bancárias das requeridas, à ordem ou a prazo, em instituições
de crédito que operem em Portugal; b) Fracções AB, AK, AT e HC do prédio urbano,
constituído em propriedade horizontal, sito em (…), n.º (…), 2970-152 Sesimbra,
descrito na Conservatória do Registo Predial de Sesimbra sob o n.º (…) e
inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (…) sob o n.º (…), com os
valores patrimoniais de € 64.565,89, € 66.188,15, € 33.951,75 e € 65.668,85, respectivamente,
na titularidade da 1.ª requerida; c) Fracções AG e AJ do prédio urbano
constituído em propriedade horizontal sito em (…), descrito na Conservatória do
Registo Predial de Lagos sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial urbana da
freguesia de (…) sob o n.º (…), na titularidade da 1.ª requerida.
Sentença proferida antes da
audição das requeridas/recorrentes:
Julgou o procedimento procedente,
determinando, para garantia do crédito do requerente, de € 424.895, o arresto
dos seguintes bens: a) Saldos de contas bancárias das requeridas, à ordem ou a
prazo, em instituições de crédito que operem em Portugal; b) Fracções AB, AK,
AT e HC do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito em (…), n.º
(…), 2970-152 Sesimbra, descrito na Conservatória do Registo Predial de
Sesimbra sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (…) sob
o n.º (…), com os valores patrimoniais de € 64.565,89, € 66.188,15, € 33.951,75
e € 65.668,85, respectivamente, na titularidade da 1.ª requerida; c) Fracções
AG e AJ do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito em (…),
descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o n.º (…) e inscrito
na matriz predial urbana da freguesia de (…) sob o n.º (…), na titularidade da
1.ª requerida.
Sentença recorrida,
proferida após a audição das requeridas/recorrentes:
Julgou improcedente, por não provada, a
oposição apresentada pelas requeridas, e, em consequência, manteve o arresto
anteriormente decretado.
Conclusões do recurso:
A. O presente recurso tem por objecto a
sentença proferida a 29.09.2024 com a referência citius 133644434, por via da
qual veio o tribunal a quo julgar
improcedente, por não provada, a oposição apresentada pelas recorrentes,
mantendo a decisão de arresto previamente decretada.
B. O presente recurso visa por um lado a
impugnação da decisão sobre matéria de facto, não aceitando que o tribunal a quo tenha dado como indiciariamente
provado o facto 27 e como indiciariamente não provados os factos 1 e 2.
C. Também não aceitam as recorrentes
que, com base na decisão sobre tais factos, tenha o tribunal a quo considerado preenchidos os
pressupostos do decretamento da providência de arresto requerida, pelos motivos
que se passarão a expor.
D. O procedimento cautelar de arresto pressupõe
a verificação de dois requisitos cumulativos: a probabilidade de existência de
um direito de crédito e o justo receio de perda da garantia patrimonial desse
direito.
E. Alega o requerente que incorreu em
erro quanto ao objecto do contrato de compra e venda e sobre o negócio que
estava a realizar, e que pretende pedir a anulação dos contratos de compra e
venda, empreitada e exploração turística, nos termos dos artigos 253.º e 254.º
do Código Civil e ser ressarcido por danos que celebração do negócio causou.
F. Veio o tribunal a quo dar como indiciariamente comprovado que: «27) O requerente não sabia nem lhe foi dado a conhecer, pelas
requeridas ou pela mediadora, que o imóvel se encontrava em ruína, como efectivamente
está e estava à data da compra.»
G. E que tenha dado como indiciariamente
não provado «1) Que o facto de as fracções
adquiridas se encontrarem em ruínas fosse uma circunstância evidente face do
que foi clausulado, ou que fosse passível de ser aferida através do Google
maps, encontrando-se o requerido bem ciente desse facto à data da celebração da
escritura pública.»
H. Para tanto, considerou o tribunal a quo que «os depoimentos prestados em sede de audiência de julgamento por BBB,
por CCC e as declarações de parte de DDD, não tiveram nenhuma aptidão para
comprovar o conhecimento por parte do requerente do estado de ruína do hotel e
das fracções nela inseridas, incluindo daquelas fracções que o mesmo adquiriu,
já que nenhum dos depoentes e ou declarantes, evidenciou ter contactado
diretamente com o comprador.»
I. Porém, a prova produzida nos autos
impõe que dê como indiciariamente provado que o recorrido conhecia o estado do
imóvel à data da celebração do contrato de reserva, e que mesmo que assim não
fosse, não seria imputável às recorrentes qualquer conduta ludibriosa para
vender ao recorrido as fracções em lide, em concreto:
J. Resulta do anúncio junto pelo recorrido
que está em causa um projecto de «recuperação
do antigo Hotel EEE».
K. Resulta dos contratos de reserva e de
promessa de compra e venda, que se está a promover a reabilitação de um projecto.
L. Resulta do contrato de reserva,
assinado em 05 de agosto de 2020, o compromisso de assinar, em simultâneo com a
escritura de venda, um contrato de empreitada, e que o preço da empreitada, por
fracção, que corresponde a um quarto com casa de banho, tinha um custo de € 20.000,
e que a exploração se iniciaria apenas a 1 de junho de 2022.
M. Resulta de consulta do imóvel por
imagens de satélite, designadamente através do Google Maps, a possibilidade de
confirmar o estado do imóvel.
N. Resulta reconhecido pelo recorrido,
nem sequer teve contacto directo com nenhuma das requeridas, mas sim com um
mediador imobiliário.
O. Resulta do depoimento prestado pela
testemunha BBB, «O empreendimento estava
anunciado como um processo em reabilitação para abertura de um hotel», «o projecto era um empreendimento que estava
em conciliação e com um projecto em aprovação atendendo a que estava a ser
promovido como um investimento em Golden Visa promovido», a qual
questionada sobre se alguma vez lhe haviam sido apresentadas, pelos mediadores
imobiliários, algumas preocupações ou pedidos de informação quanto ao estado do
imóvel, às condições do investimento por parte do requerido, declarou que «Não. Nós não tínhamos contacto directo com
os investidores antes de ser realizada a escritura. Todo o contacto era feito
através de um consultor imobiliário» e esclareceu «o consultor tinha todas as informações sobre o imóvel» (cf.
gravação da audiência realizada a 26.09.2024 aos 05m16s – 05:22, 5m38s – 5m52s,
6m37s – 6m48s e 7m05s – 7m08s)
P. Pelo que se requer seja o facto
indiciariamente dado como provado 27), dado como indiciariamente não provado; e
que seja dado como indiciariamente provado o facto 1) dos indiciariamente não
provados.
Q. Consequentemente, impõe-se concluir
que, à data da celebração da escritura de compra e venda, e mesmo à data da
celebração da reserva, o recorrido sabia que as fracções que adquiria estavam
em ruínas, não existindo qualquer erro na declaração negocial do recorrido nos
diversos contratos que subscreveu.
R. Assim, considerando que o recorrido
conhecia o verdadeiro estado das coisas, tendo celebrado de sua livre e
espontânea vontade os contratos em lide, não se vislumbra qualquer situação de
erro sobre o objecto do negócio, muito menos doloso, suscetível de determinar a
anulação dos referidos contratos, nos termos dos artigos 287.º e 251.º do
Código Civil, pelo que tal pedido, a ser efectuado em acção principal, sempre
estaria condenado a ser indeferido.
S. Ao contrário do vertido na sentença
recorrida, nunca poderia o recorrido prevalecer-se do regime de compra e venda
de coisa defeituosa, por suposta falta de préstimo das fracções para o fim a
que se destinavam, porquanto além de a responsabilidade emergente da venda de
coisa defeituosa só existir em caso de defeito oculto, e o pretenso vício
apontado é aparente, pois o comprador apenas se pode socorrer dos meios
jurídicos associados ao regime da compra e venda de bem defeituoso quando
desconhecesse, sem culpa o defeito.
T. Acresce que o facto de o comprador
conhecer o suposto vício aquando da conclusão do contrato exclui a garantia e
responsabilidade do vendedor.
U. Subsidiariamente, o requerente invoca
o incumprimento dos contratos de cessão de exploração turística e de
empreitada, e a coligação destes com o contrato de compra e venda, e conclui
que pretende pedir a resolução, com justa causa, dos três contratos, com a
restituição do que foi prestado, que fixa em € 424.895 e ressarcimento de todos
os danos patrimoniais, que corresponderia à rentabilidade perdida, e que fixa
em € 270.640 e não patrimoniais, que fixa em € 10.000.
V. Relativamente ao cumprimento contrato
cessão de exploração turística,
W. Nos termos da cláusula primeira do
contrato, o pagamento do rendimento de 3% venceria a 30 de Março de 2023, e o
do primeiro rendimento anual de 7%, referente ao período de 1 de Junho de 2022
a 31 de Maio de 2023, venceria a 30 de Março de 2024.
X. Acordaram as partes no ponto 3 da
cláusula décima do contrato de cessão de exploração turística que «O pagamento da rentabilidade do
investimento não será devido no caso de desastres naturais (…) ou situações que
impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais».
Y. A pandemia causada pelo novo
coronavírus é considerada como um verdadeiro desastre, que desencadeou uma
desestabilização social, o que redundou que fossem decretados estados de
emergência e de calamidade, configurando, um desastre natural, para efeitos do
citado ponto 3 da cláusula décima.
Z. Em 11 de março de 2020, a Organização
Mundial de Saúde declarou a existência de uma pandemia de COVID-19, tendo declarado
o fim da emergência de saúde para a COVID-19 a nível global no dia 5 de maio de
2023.
AA. Reportando-se a rentabilidade de 3%
ao período de Setembro de 2020 a 31 de Maio de 2022, vencendo-se em 30/03/2023,
por força do ponto 3 da cláusula décima do contrato, não é a mesma exigível,
pelo que o seu não pagamento não traduz qualquer incumprimento do contrato de
cessão de exploração turística.
BB. O pagamento do primeiro rendimento
de 7% venceu-se em 30 de março de 2024, isto é, posteriormente à interposição
dos presentes autos, e ao decretamento inicial do arresto.
CC. À data da interposição dos presentes
autos a 3.ª requerida não se encontrava em mora, não existindo o incumprimento
definitivo que o requerente imputou à 3.ª requerida, suscetível de determinar a
resolução contratual.
DD. Relativamente ao contrato de
empreitada, o recorrido sustenta o incumprimento definitivo numa suposta perda
de interesse do credor.
EE. Porém, porquanto a perda de
interesse significa o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação
visa satisfazer;
FF. Uma vez que, não obstante a mora, a
prestação continua a revestir o interesse para o credor, pois de outra forma nunca
o recorrido alegaria que subsidiariamente pretende pedir o cumprimento do
contrato de empreitada, revelando não ser real a perda de interesse.
GG. Termos que a situação descrita nos
autos não traduz uma situação de perda do interesse do requerente, suscetível
de determinar o incumprimento definitivo do contrato e sua resolução.
HH. Ao que a acresce a circunstância de
não haver sido operada a conversão da mora em incumprimento definitivo, não
constituindo a missiva datada de 09.06.2023 uma verdadeira interpelação
admonitória para esse efeito.
II. Porém, apesar de reconhecer que não
ocorreu a resolução extrajudicial dos contratos nem a conversão da mora em
incumprimento definitivo, o tribunal a
quo admite a possibilidade de o recorrido ter direito por via dos referidos
regimes à anulação dos contratos, e que a anulação de um se comunicará aos
demais por alegada interdependência funcional.
JJ. Entendimento que as recorrentes não
aceitam e impugnam.
KK. Primeiramente porquanto o facto de
não se verificar um incumprimento definitivo de nenhum dos contratos obsta à
verificação da provável existência de um direito que nunca seria possível
concluir pela possível existência do direito do recorrido à resolução do
contrato e consequente procedência dos pedidos que pretende formular contra as recorridas.
LL. Em segundo, porquanto uma eventual
anulação de algum dos contratos não seria extensível aos restantes, porquanto
cada um dos contratos em lide tem um objecto autónomo e sujeitos diferentes.
MM. O contrato de compra e venda
celebrado entre o recorrido e a 1ª recorrente esgotou a sua eficácia na
transmissão da propriedade sobre as fracções mediante o pagamento do preço.
NN. O contrato de empreitada, celebrado
entre o recorrido e a 2.ª recorrente ainda não foi concluído porquanto se
encontram por executar os trabalhos de reabilitação contratados.
OO. O contrato de cessão de exploração
turística só virá a ter relevância uma vez concluídas as obras, momento em que
o empreendimento entrará em funcionamento e como contraprestação pela cessão da
exploração da fracção recai sobre a 3.ª recorrente a obrigação de pagar ao recorrido
as respectivas rentabilidades.
PP. Uma eventual anulação do contrato de
compra e venda, determinaria a perda do objecto dos restantes contratos.
QQ. Uma hipotética anulação do contrato
de empreitada, ainda que possa implicar algumas alterações ao contrato de
cessão da exploração turística, designadamente em função dos prazos que viessem
a ser previstos para o fim das obras, não afectaria a escritura de compra e
venda. Pelo que a anulação do contrato de empreitada, ainda que pudesse
determinar alguma modificação do contrato de cessão da exploração, nunca
determinaria a anulação da escritura de compra e venda.
RR. Por seu turno, a hipotética anulação
do contrato de cessão de exploração turística, porquanto não afectaria os
restantes contratos, não determina a anulação dos mesmos.
Questões a decidir:
1 – Impugnação da decisão sobre a
matéria de facto;
2 – Probabilidade da existência do
direito de crédito invocado pelo recorrido.
Factos julgados
indiciariamente provados na sentença proferida antes da audição das
requeridas/recorrentes:
1 – O requerente é um cidadão de
nacionalidade russa e reside actualmente no Principado de Andorra.
2 – No âmbito da sua tentativa de
obtenção de uma autorização de residência para actividade de investimento
(Visto Gold), o requerente ajustou, com o denominado «JKK Group», a realização de um investimento imobiliário em
Portugal, elegível para efeitos de obtenção do referido visto, que lhe permitia,
não só adquirir duas fracções turísticas de um futuro hotel, como obter um
rendimento fixo decorrente da exploração turística das referidas fracções.
3 – Para o efeito, foi disponibilizada
ao requerente, pelo mediador imobiliário que intermediou o negócio, a brochura
informativa em língua russa, e respectivos anexos, que se encontram juntos como
documento n.º 1 do requerimento inicial.
4 – O «JKK Group», apesar de não ter personalidade jurídica, tem um site
na internet que remete para vários projectos imobiliários, nomeadamente em
Sesimbra, Palmela e Lagos, e do qual fazem parte (ainda que informalmente) as
três requeridas.
5 – Nessa sequência, foi celebrado um
acordo de reserva, tendo por objecto as fracções turísticas designadas pelas
letras DA e EO, correspondentes aos números (…) e (…), respectivamente, do
prédio urbano localizado na (…), freguesia de (…), descrito na Conservatória do
Registo Predial de Lagos sob o n.º (…), da freguesia de (…), inscrito na matriz
predial urbana sob o artigo n.º (…), da freguesia de (…), correspondente à
licença de ocupação de hotel, emitida pela Câmara Municipal de Lagos, sob o n.º
(…).
6 – O acordo de reserva foi celebrado em
5 de Agosto de 2020, entre o ora requerente e a 1.ª requerida.
7 – Sendo que, nesse documento, se
consignava já, designadamente, que:
a) A 1.ª requerida se encontrava a
promover a reabilitação de um projecto de investimento imobiliário designado
por Lagos HHH e estava disponível
para vender parte desse projecto a investidores;
b) A 1.ª requerida iria manter 51% do
prédio Lagos HHH;
c) A 1.ª requerida ficaria responsável
pelo desenvolvimento integral e subsequente gestão e promoção da actividade
hoteleira do projecto em parceria com uma entidade gestora «líder de mercado» durante 30 anos;
d) As fracções objecto do acordo seriam
vendidas livres de qualquer ónus ou encargos, na condição de arrendamento
turístico exclusivo à 1.ª requerida ou a uma sociedade por si nomeada;
e) O início das actividades hoteleiras
ficou programado para o dia 1 de Junho de 2022;
f) A 1.ª requerida assegurou ao requerente
que o investimento cumpria os requisitos necessários para que este pudesse
concorrer ao Programa de Autorização de Residência para Investimento;
g) O requerente comprometia-se a assinar,
em simultâneo com a escritura de venda, os contratos de empreitada e de cessão
de exploração turística;
h) A 1.ª requerida, naquele acordo,
também sob as vestes de entidade gestora, garantiu ao requerente os seguintes
benefícios:
1. Uma estadia gratuita de uma fracção
do empreendimento até 14 (catorze) noites anuais e consecutivas de calendário
para utilização de até duas pessoas em regime SA (sem alimentação e consumos)
entre os meses de Outubro e Maio (excepto épocas festivas);
2. 30 anos de isenção de custos de prestação
periódica (condomínio e manutenção) após a abertura do empreendimento turístico;
3. Rendimento anual de 3% do valor total
do investimento, após 30 dias a contar da data de escritura até à conclusão da
reabilitação a 30 de Junho de 2021;
4. Rendimento anual em determinadas
percentagens sobre o valor total investido, com início 01 de Julho de 2021,
durante 30 (trinta) anos, mediante a taxa de ocupação, nos seguintes moldes: i.
Se a taxa de ocupação for inferior a 70%, o rendimento anual seria de 7%
(sete); ii. Se a taxa de ocupação for entre 71% e 80%, o rendimento anual seria
de 8% (oito); iii. Se a taxa de ocupação for entre 81% e 90%, o rendimento
anual seria de 9% (nove); iv. Se a taxa de ocupação for superior a 91%, o rendimento
anual seria de 10% (dez); i) A 1.ª requerida conferia uma opção de recompra
garantida ao requerente por 100% do valor de compra do imóvel e obras, entre o
quinto e o sétimo ano após o início da exploração das actividades hoteleiras.
8 – Subsequentemente, no dia 11 de Setembro
de 2020, o requerente celebrou com a 1.ª requerida um contrato promessa de
compra e venda, nos termos do qual esta lhe prometia vender, e aquele prometia
comprar, as fracções DA e EO, pelo valor total de € 398.000.
9 – O preço acima descrito correspondia
ao preço já definido no acordo de reserva e fora discriminado em ambos os
documentos contratuais como segue:
a) € 199.000 pela fracção turística DA;
b) € 20.000 de obra com IVA incluído na
fracção turística DA e quota de permilagem do condomínio;
c) € 159.000 pela fracção turística EO;
d) € 20.000 de obra com IVA incluído na
fracção turística EO e quota de permilagem do condomínio.
10 – Ainda nos termos do referido
contrato promessa de compra e venda junto com o requerimento inicial como
documento n.º 4, o requerente comprometeu-se a pagar 30% do preço, ou seja, € 119.400,
até à assinatura desse contrato (o que fez, por transferência de 11 de Setembro
de 2020, estando previsto que o remanescente do preço, ou seja, 70%,
correspondente a € 278.600, seria pago no prazo de 15 dias a contar da data da
assinatura do contrato promessa.
11 – Por sua vez, a escritura pública de
compra e venda deveria ocorrer até ao dia 15 de Setembro de 2020 (tendo sido
outorgada no dia 18 de Setembro).
12 – O remanescente do preço, no valor
de € 278.600, foi pago no dia 17 de Setembro de 2020.
13 – Entre a apresentação do negócio ao requerente
e a realização do investimento, decorreram cerca de 2 meses, estando o requerente
sempre fora de Portugal.
14 – Devido às restrições nas viagens
por causa da pandemia por covid 19, o requerente não pôde viajar para Portugal
para assinar pessoalmente os contratos e visitar o imóvel.
15 – Até à celebração da escritura
pública de compra e venda, o requerente nunca viu o imóvel objecto do contrato
promessa, nem recebeu fotografias do seu estado à data.
16 – O requerente sabia que o imóvel ia
ser melhorado, pois vários documentos contratuais remetiam para a existência de
uma empreitada para obras nas fracções e nas partes comuns, mas desconhecia que
o mesmo estivesse no estado de ruína em que efectivamente se encontra, como se
encontrava à data da aquisição.
17 – Aliás, tanto o acordo de reserva
como o contrato promessa imputavam à empreitada um valor de € 40.000, num total
investido de € 398.000, o que levou o requerente a pensar que apenas faltariam
realizar alguns acabamentos nas fracções e nas partes comuns.
18 – No site do denominado «JKK Group», o projecto é apresentado da
seguinte forma: «É o novo e revigorante
projecto que contempla a recuperação do antigo Hotel EEE. Um ícone da cidade de
Lagos durante várias décadas. Este novo projecto pretende melhorá-lo, dotando-o
de um espírito moderno, vibrante e inconfundível»; sempre acompanhado por
fotografias da obra já realizada e nunca do imóvel no seu estado actual.
19 – A intenção do comprador, ora requerente,
era adquirir um imóvel construído e apto a funcionar como hotel («chave na mão»).
20 – Para além disso, o requerente não
tinha intenção de ajustar uma empreitada e nem sequer tinha conhecimento da
condição do imóvel que lhe permitisse tomar consciência da quantidade de
trabalhos necessária para colocar o hotel apto a funcionar.
21 – O requerente não sabia, nem lhe foi
dado a conhecer, que o imóvel se encontrava em ruína, como efectivamente está e
estava à data da compra.
22 – O requerente apenas fala
fluentemente russo, tendo um conhecimento reduzido da língua inglesa e
desconhecendo em absoluto a língua portuguesa.
23 – Apenas lhe foi explicado que iria
adquirir uma fracção de um hotel, cujo início de exploração ocorreria 1 de Julho
de 2021, data que consta do acordo de reserva junto como documento n.º 3 do
requerimento inicial, e que teria direito a um rendimento anual fixo previsto
contratualmente, indexado à taxa de ocupação do hotel, entre 7% e 10%.
24 – E que, mesmo antes da abertura do
hotel, teria direito a um rendimento anual de 3%.
25 – Quando já estavam a poucos dias da
escritura pública, foi comunicado ao requerente que, afinal, a data de abertura
do empreendimento turístico seria 1 de junho de 2022, sendo que só a partir
dessa data a 1ª Requerida (à data, desconhecia a existência das demais
Requeridas) poderia pagar o rendimento anual de 7%.
26 – O requerente acabou por aceitar tal
alteração, uma vez que já tinha iniciado o processo de obtenção de visto gold.
27 – Todas as interacções do requerente
com as requeridas ocorreram através de um intermediário chamado Mikhail MMM,
que acabou por ser o procurador do próprio requerente na escritura pública de
compra e venda outorgada em 18 de Setembro de 2020.
28 – No dia 18 de Setembro de 2020, foi
outorgada a escritura de compra e venda no Cartório de (…), em Lisboa, tendo o requerente
sido representado pelo referido Mikhail MMM.
29 – O requerente adquiriu, à 1.ª
requerida, na referida data e local, as frações DA e EO pelo preço de € 199.000
e de € 159.000, respectivamente.
30 – Pela referida aquisição, o requerente
pagou ainda as quantias de € 23.270 a título de IMT, € 2.864 a título de
Imposto do Selo e € 761 pela escritura de compra.
31 – O procurador do requerente do
referido acto e interlocutor deste na grande maioria das comunicações, Mikhail MMM,
era sócio da mediadora imobiliária contratado pela 1.ª requerida para
intermediar a venda das fracções turísticas no mercado russo.
32 – O contrato de compra e venda teve a
intervenção da mediadora imobiliária denominada «MMM, Lda.», titular da licença (…), cujo sócio era o próprio
Mikhail MMM, sendo que a titular do remanescente do capital social da sociedade
e sua gerente era a esposa daquele, NNN.
33 – Nas várias interacções havidas com
Mikhail MMM, nunca foi explicado ao requerente que as fracções adquiridas
correspondiam, afinal, a fracções de um prédio em ruínas.
34 – Simultaneamente, com a compra e
venda das fracções DA e EO, ou seja, em 18 de Setembro de 2020, foram
celebrados os contratos de empreitada e de cessão de exploração turística
juntos com o requerimento inicial como documentos n.ºs 12 e 13.
35 – Tais contratos não foram sequer
negociados com o requerente, tendo sido apresentados como fazendo parte do
negócio.
36 – Para o requerente, era sua intenção
contratar com uma única entidade, sem diferenciação entre as várias prestações
envolvidas no negócio, venda do imóvel, empreitada e gestão turística.
37 – Nos termos do contrato de
empreitada, a 2.ª requerida comprometia-se a realizar os trabalhos de
reabilitação das fracções objecto dos presentes autos, em regime de valor
global de € 40.000 com IVA incluído à taxa em vigor, dos quais € 20.000 para a
fracção DA e € 20.000 para a fracção EO.
38 – No referido valor estava ainda
compreendida a quota-parte atribuída às fracções na reabilitação das partes
comuns do edifício.
39 – Mais se acordou que a data prevista
para a conclusão da construção das fracções seria em Maio de 2022 e que as fracções
seriam entregues pela 2.ª requerida completamente acabadas e em perfeitas
condições de uso para devida exploração.
40 – O prazo referido no artigo
precedente, apesar de ser vinculativo, poderia ser prorrogado por mais 6 meses,
em casos especificamente previstos no contrato, conforme o n.º 4 da cláusula terceira
do contrato de empreitada junto como documento n.º 12, que se transcreve: «Caso seja necessário algum elemento
documental que ainda não tenha sido emitido pela Câmara Municipal de Lagos ou
outra entidade competente, pública ou privada, e que seja necessário para a
conclusão da obra, o segunda outorgante notificará o primeiro outorgante desse
facto prorrogando-se o prazo de cumprimento do presente contrato por um período
de 6 (seis meses)», não havendo notícia de que se tenha verificado qualquer
causa para essa suspensão dos trabalhos.
41 – A 2.ª requerida nem sequer deu
início aos trabalhos previstos no contrato de empreitada junto como documento n.º
12, apesar de se ter comprometido a realizar os trabalhos previstos no referido
contrato até Maio de 2022.
42 – Nos termos do contrato de cessão de
exploração turística, a 3.ª requerida, enquanto sociedade encarregada de
realizar a gestão e exploração turística do empreendimento Lagos HHH, comprometia-se a:
a) «pagar
[ao Requerente] um rendimento anual de 3% (três por cento), com início em
setembro de 2020, até 31 de maio de 2022 o qual corresponde a 19.900,00 €»;
e
b) «pagar
[ao Requerente] um rendimento anual de 7% (sete por cento), durante 30 (trinta)
anos, com início em 01 de junho 2022, o qual corresponde a 27.860,00 €».
43 – Ainda nos termos da cláusula primeira
do contrato de cessão de exploração turística junto como documento n.º 13, os
rendimentos anuais descritos no artigo precedente seriam pagos pela 3.ª requerida
ao requerente «no prazo de 90 (noventa)
dias a contar do terminus do ano civil antecedente».
44 – Consoante a taxa de ocupação nos
primeiros 30 (trinta) anos, seriam pagos valores extra, consoante os seguintes
níveis de taxa de ocupação:
a. Se a taxa de ocupação for igual ou
inferior a 70%, não conferia pagamento extra;
b. Se a taxa de ocupação for entre 71% e
80% o pagamento seria de € 31.840;
c. Se a taxa de ocupação for entre 81% e
90%, o pagamento seria de € 35.820;
d. Se a taxa de ocupação for superior a
91%, o pagamento seria de € 39.800.
45 – Mais foi acordado que, ainda que se
verificasse qualquer atraso na finalização das obras, a 3.ª requerida
garantiria o cumprimento do rendimento anual previsto na cláusula primeira, n.º
2, ou seja, 3% até 31 de Maio de 2022, o qual corresponde a € 19.900, e de 7%,
durante 30 (trinta) anos, com início em 01 de Junho 2022, o qual corresponde a €
27.860 por ano.
46 – A compra das fracções DA e EO à 1.ª
requerida foi efectuada pelo requerente no pressuposto de que esta faria a remodelação
das fracções e das partes comuns e garantia a remuneração anual acima descrita.
47 – Se não tivesse sido garantido ao requerente
que lhe seriam entregues as fracções devidamente remodeladas e aptas a serem
exploradas turisticamente e que teria direito ao rendimento garantido descrito
no contrato, o requerente nunca teria aceitado adquirir as fracções à 1.ª
requerida ou sequer pagar o preço da empreitada.
48 – O preço foi pago
indiscriminadamente para a conta bancária da 1.ª requerida com o IBAN
РТ50003300004545839602705, junto do Millennium ВСР.
49 – Quando o requerente questionou o
Sr. Mikhail MMM acerca da existência de outras entidades que não apenas a 1.ª
requerida, foi-lhe respondido que pertenciam todas ao mesmo grupo e que se
dividiam em 3 contratos autónomos em razão de serem necessárias licenças para
as actividades de construção e exploração turística, que a 1.ª requerida não
dispunha.
50 – O requerente protestou por essa
alteração, conhecida apenas no dia da escritura, mas foi-lhe dito que, se não
assinasse a escritura e os contratos associados com as 2.ª e 3.ª requeridas,
perderia todo o seu investimento, ao que o requerente acabou por aceitar.
51 – Mais acordaram o requerente e 1.ª
requerida celebrar um contrato denominado de «Buy Back» (recompra), nos termos do qual a 1.ª requerida
assegurava ao requerente a recompra das duas fracções, entre 5 (cinco) a 7
(sete) anos após o início da actividade do Lagos
HHH, pelo preço de aquisição – tal acordo constou de uma minuta fornecida
ao requerente pela 1.ª requerida.
52 – Tal minuta, apesar de datada de 23
de Setembro de 2023 e prevista nos vários instrumentos contratuais anteriores,
nunca foi efectivamente assinada pelas partes, apesar de ser um pressuposto do
negócio previsto logo no acordo de reserva e no contrato promessa de compra e
venda e ter sido acordada verbalmente.
53 – Nenhum dos contratos de reserva,
promessa de compra e venda, empreitada, cessão de exploração turística e «buy-back» foi negociado cláusula a
cláusula com o requerente, tendo este se limitado a anuir nos seus termos, e
sem que lhe fosse possível introduzir quaisquer alterações aos seus termos.
54 – Não obstante as requeridas se terem
vinculado a concluir a remodelação do hotel e iniciar a sua exploração em 1 de Junho
2022, até à presente data a remodelação ainda nem sequer se iniciou.
55 – Inexistindo sequer um aviso de
pedido de licenciamento de obras indicado no local.
56 – Sendo que estava previsto, na
melhor das hipóteses, um prazo de 21 meses para a remodelação total do hotel e
início de exploração do mesmo.
57 – Não obstante a 3.ª requerida se ter
vinculado a pagar um rendimento anual fixo até ao final de Março de 2021, nos
termos da cláusula primeira do contrato de cessão de exploração turística, não
o fizeram, sendo que nada foi pago ao requerente até à presente data.
58 – A cláusula segunda, n.º 2, do contrato
de cessão de exploração, junto como documento nº 13, refere ainda que em caso
de atraso na finalização das obras a «entidade
exploradora» assegura o pagamento do rendimento anual de 3%.
59 – O requerente interpelou as requeridas
por cartas enviadas nos dias 12.05.2022 e 31.03.2023, tendo estas respondido ao
requerente nos termos das comunicações que se encontram juntas como documentos
n.ºs 17 a 19 do requerimento inicial.
60 – Mais tarde, em 9 de Junho de 2023,
o requerente interpelou novamente as três requeridas, por carta registada, com
o seguinte teor: «Nesse sentido, e porque
os prazos previstos nos referidos contratos, seja para o início e conclusão das
obras, seja para entrada em funcionamento do hotel, se encontram largamente
ultrapassados, vimos interpelar V/ Exas. para procederem, no prazo máximo de 15
(quinze) dias corridos, ao pagamento da remuneração prevista na Cláusula
Primeira do contrato de cessão de exploração turística, no valor correspondente
a 3% / ano, correspondente ao período de setembro de 2020 a maio de 2022, e no
valor correspondente a 7% /ano entre junho e dezembro de 2022, valores já
vencidos a esta data, ou, pelo menos, da remuneração que se comprometeram a
pagar na V/ comunicação sem data denominada "ANUAL RETURN”, sem prejuízo
de o N/ Constituinte não prescindir dos valores contratualmente acordados».
61 – Na mesma interpelação foi pedido às
requeridas um conjunto de informação a respeito do projecto, a saber: i.
Relatório com ponto de situação e prova fotográfica das obras realizadas no
hotel; ii. Cópia dos contratos de subempreitada que atestem a adjudicação pela
empreiteira geral Sociedade 2 da totalidade dos trabalhos ou, pelo menos, dos
trabalhos mais relevantes; iii. Comunicação do início de obras dirigido à
Câmara Municipal de Lagos; iv. Cronograma financeiro da empreitada; v. Plano de
trabalhos atualizado; vi. Controlo de prestação de serviços de fiscalização (se
aplicável); vii. Controlo de prestação de serviços de projecto.
62 – Porque a morada da 1.ª requerida
tinha sido alterada, foi enviada nova notificação por carta registada a 16 de Junho
de 2023.
63 – As requeridas responderam em 31 de Julho
de 2023, nos termos da comunicação que se encontra junta como documento n.º 24 do
requerimento inicial, em que argumentaram que o atraso se devia ao acordo
celebrado com o grupo «Marriot» o que
deu origem a que tivessem de ser feitas alterações no projecto, nomeadamente no
que diz respeito à arquitectura e à decoração interior, tendo trazido à
colação, ainda, a pandemia Covid-19 que impediu o início dos trabalhos, o
conflito entre a Ucrânia e a Rússia que teve como consequência a falta de
disponibilidade de materiais de construção, e, por fim, o procedimento da
candidatura ao fundo europeu «Portugal
2030», ao qual as requeridas recorreram com vista a obter apoio para o
prosseguimento do projecto.
64 – O preço das fracções vendidas e o
preço referente à empreitada foram pagos não só pago pelo requerente como pelos
outros investidores que acreditaram no projecto, estando, a esta data, vendidas
pelo menos 181 frações turísticas de um total de 286.
65 – Consta no mercado que os fundos
recebidos pela venda das fracções de Lagos foram utilizados para um outro hotel
do grupo localizado em Sesimbra, que abriu em 2020, em plena pandemia.
66 – As requeridas criaram e induziram
no requerente, de forma intencional e enganosa, a aparência ilusória de que
estaria a realizar a compra de um bem apto a funcionar como hotel e originar um
rendimento, apenas faltando realizar uma remodelação.
67 – E, sem isso, o requerente nunca
teria celebrado o negócio, facto de que as requeridas estavam cientes.
68 – Tendo o requerente, ao
confrontar-se com o real estado do imóvel e o não início das obras, perdido o
interesse na prestação.
69 – O requerente interpelou as requeridas
para pagarem as remunerações fixas já vencidas, bem assim como para prestarem
informações sobre o andamento dos trabalhos, tendo concedido um prazo de 15
dias para estas o fazerem, e inclusive efetuando uma segunda interpelação para
o efeito, a que as requeridas não deram cumprimento, em nenhum dos casos.
70 – O requerente despendeu as seguintes
quantias:
a) Aquisição da fracção DA: € 199.000;
b) Aquisição da fracção EO: € 159.000;
c) Empreitada: € 40.000;
d) Impostos e escritura: € 26.895 (€ 23.270
+ € 2.864 + € 761)
Total: € 424.895
71 – Só nos primeiros 10 anos de
contrato, o requerente teria direito a uma remuneração de, pelo menos, € 270.640,
correspondente a € 19.900 (rendimento anual de 3%), entre Setembro de 2020 e 31
de Maio de 2022, e € 27.860 anuais após 01 de Junho 2022 (rendimento anual de
7%).
72 – O requerente adquiriu, em Setembro
de 2020, duas fracções de um imóvel em ruína, estado esse que era desconhecido
do Requerente, pois lhe fora dito que apenas faltaria remodelar as frações e as
partes comuns, de forma a dar-lhe uma imagem mais moderna, sendo que, três anos
volvidos, o imóvel encontra-se no mesmo estado em que se encontrava.
73 – Segundo informações do próprio
promotor, o desenvolvimento do projecto está na dependência dos apoios a
conceder no âmbito do fundo «Portugal
2030», um evento totalmente incerto e que nem sequer assegurará a
totalidade do financiamento do projecto, como comunicou ao requerente no
documento n.º 19, junto com o requerimento inicial, e onde se lê,
designadamente:
«We
will proceed with an application for a European fund called "Portugal
2030" under which projects like ours meet all the necessary requirements
for the works to be partly financed by that same fund.»
Que, na tradução que acompanha o
documento vem traduzido [sem merecer reparo] por:
«Vamos
avançar com uma candidatura a um fundo europeu chamado "Portugal
2030", no âmbito do qual projectos como o nosso cumprem todos os
requisitos necessários para que as obras sejam parcialmente financiadas por
esse mesmo fundo».
74 – Apesar de terem sido celebrados
três contratos com três sociedades diferentes, todas fazem parte do denominado «JKK Group».
75 – O contrato de compra e venda foi
celebrado com a 1.ª requerida, sociedade que tem sede na Rua (…), (…), Lote (…),
Fracção (…); é uma sociedade por quotas que sempre teve como sócia única TTT.
76 – Por sua vez, o contrato de
empreitada foi celebrado com a 2.ª requerida, sociedade anónima com sede em (…),
Rua (…), n.º (…), escritório (…), desconhecendo-se os seus actuais acionistas;
esta sociedade tem como administrador, desde 2019, DDD, e teve como
administradora VVV.
77 – O contrato de cessão de exploração
turística foi celebrado com 3.ª requerida, sociedade que tem a sua sede na Rua (…),
(…), Lote (…), Fração (…); esta sociedade teve como sócios fundadores a «Sociedade 1», ora 1.ª requerida, com
uma quota de € 9.500, e DDD, que também foi gerente durante 5 meses, com uma
quota de € 500, mas que posteriormente cedeu a sua quota a RRR, também actual
gerente.
78 – A 1.ª e 3.ª requeridas têm a sua
sede no mesmo local.
79 – A 2.ª requerida tem a mesma sede no
local onde a 1.ª requerida esteve sedeada até 2016.
80 – A 3.ª requerida tem como sócia
maioritária a 1.ª requerida, com uma quota de € 9.500.
81 – Um dos sócios fundadores da 3.ª requerida
é o beneficiário efectivo da 2.ª requerida, DDD.
82 – O beneficiário efectivo e gerente
da 3.ª requerida, RRR, é filho do beneficiário efectivo e gerente da 1.ª requerida,
TTT.
83 – A representante das requeridas nos
contratos assinados (contrato promessa de compra e venda, escritura de compra e
venda, contrato de empreitada e contrato de cessão de exploração turística) com
o requerente foi VVV, administradora da 2.ª requerida entre 2019 e 2021.
84 – Os contratos já mencionados foram
redigidos em papel timbrado do «JKK Group».
85 – Foram assinados no mesmo dia.
86 – O endereço eletrónico institucional
presente nos RCBE das sociedades é o mesmo, (…).
87 – Nas comunicações entre o requerente
e as requeridas, a 3.ª requerida, responde, também em nome da 2.ª requerida,
responsável pela empreitada.
88 – Uma das comunicações remetidas ao requerente
com o logótipo da 3.ª requerida é assinada pelo administrador da 2.ª requerida,
DDD.
89 – No documento junto com o
requerimento inicial com o n.º 17, e encimado por um logotipo de Lagos HHH e com um rodapé com o logotipo
de «JKK Group», vem referido o
seguinte:
«At
the time, work was underway at the Sesimbra Hotel, which is also part of the
agreement reached. Since it was the same group of people from Marriott that
supported us for both hotel projects, we chose to optimize resources and finish
our hotel in Sesimbra before moving on to Lagos, because, being a similar
project, the team would be 100% capable and ready to develop the second
project.»
Cuja tradução [que não merece reparo]
refere que:
«Na
altura, estavam a decorrer as obras do Hotel Sesimbra, que também faz parte do
acordo estabelecido. Uma vez que foi o mesmo grupo de pessoas da Marriott que
nos apoiou em ambos os projetos hoteleiros, optámos por otimizar recursos e
terminar o nosso hotel em Sesimbra antes de avançar para Lagos, porque, sendo
um projeto semelhante, a equipa estaria 100% capaz e pronta para desenvolver o
segundo projeto».
90 – O requerente veio a encontrar
outros investidores que se encontravam na mesma situação do que o requerente se
encontrava.
91 – A 1.ª requerida ainda é titular de
várias fracções do edifício de Lagos, no entanto, todas elas no mesmo estado de
ruína que as fracções adquiridas pelo requerente.
92 – A 1.ª requerida, na presente data,
ainda é dona de 4 fracções destinadas a turismo e habitação no empreendimento
de Sesimbra, fracções que poderão ser vendidas em breve, tal como as restantes
fracções do mesmo edifício já o foram.
93 – Ao requerente, apenas, na carta
recebida a 31.07.23 (documento n.º 24), foi proposto um pagamento de € 19.900
dividido em quatro anos, a começar em Agosto de 2023 e a terminar em Maio de
2026.
Factos julgados
indiciariamente provados na sentença proferida após a audição das
requeridas/recorrentes:
1) O requerente ajustou com o denominado
«JKK Group» a realização de um
investimento imobiliário em Portugal, elegível para efeitos de obtenção do
Visto Gold, que lhe permitia não só adquirir duas frações turísticas de um
futuro hotel, como obter um rendimento fixo decorrente da exploração turística
das referidas fracções.
2) O referido investimento foi
publicitado, através de mediador imobiliário, com recurso a brochura
informativa em língua russa, e respectivos anexos, que se encontram juntos ao
requerimento inicial.
3) O JKK Group, não tem personalidade jurídica,
mas tem um site na internet que remete para vários projectos imobiliários,
nomeadamente, em Sesimbra, Palmela e Lagos.
4) Em 5 de Agosto de 2020, o requerente
celebrou com a 1.ª requerida, através de documento particular, um acordo
epigrafado de «Reserva imobiliária»,
que teve por objecto as fracções turísticas designadas pelas letras DA e EO,
correspondentes aos números 331 e 430, respectivamente, do prédio urbano
localizado na (…), freguesia de (…), descrito na Conservatória do Registo
Predial de Lagos sob o n.º (…), da freguesia de (…), inscrito na matriz predial
urbana sob o artigo n.º (…), da freguesia de (…), correspondente à licença de
ocupação de hotel, emitida pela Câmara Municipal de Lagos, sob o n.º (…).
5) Nos considerandos do acordo referido
em 4, foi feito consignar que:
i) A 1.ª requerida se encontrava a
promover a reabilitação de um projecto de investimento imobiliário designado
por Lagos HHH e estava disponível
para vender parte desse projecto a investidores;
ii) Iria manter 51% do prédio Lagos HHH;
iii) (…)
iv) Ficaria responsável pelo
desenvolvimento integral e subsequente gestão e promoção da actividade
hoteleira do projeto em parceria com uma entidade gestora «líder de mercado» durante 30 anos;
v) As fracções objecto do acordo seriam
vendidas livres de qualquer ónus ou encargos, na condição de arrendamento
turístico exclusivo à 1.ª requerida ou a uma sociedade por si nomeada;
vi) O início das actividades hoteleiras
estava programado para o dia 1 de Junho de 2022;
vii) A 1.ª requerida assegurou ao
requerente que o investimento cumpria os requisitos necessários para que este
pudesse concorrer ao Programa de Autorização de Residência para Investimento;
6) Nos termos da cláusula segunda:
Ponto 4: O requerente comprometeu-se a
assinar, em simultâneo com a escritura de venda, os contratos de empreitada e
de cessão de exploração turística, sem que tivesse sido feita menção a
circunstância de que tais contratos seriam celebrados com pessoas jurídicas
diversas da 1.ª requerida e nomeadamente com a 2.ª e 3.ª requeridas;
Ponto 5: A 1.ª requerida garantiu, ao
requerente, que a entidade gestora do empreendimento (que não identifica como
sendo pessoa jurídica diversa da sua) proporcionaria, às requerentes, os seguintes
benefícios:
a) Uma estadia gratuita de uma fracção
do empreendimento até 14 (catorze) noites anuais e consecutivas de calendário
para utilização de até duas pessoas em regime SA (sem alimentação e consumos)
entre os meses de Outubro e Maio (excepto épocas festivas);
b) 30 anos de isenção de custos de prestação
periódica (condomínio e manutenção) após a abertura do empreendimento
turístico;
c) Rendimento anual de 3% do valor total
do investimento, após 30 dias a contar da data de escritura até à conclusão da
reabilitação a 30 de Junho de 2021;
d) Rendimento anual em determinadas
percentagens sobre o valor total investido, com início 01 de Julho de 2021,
durante 30 (trinta) anos, mediante a taxa de ocupação, nos seguintes moldes: i.
Se a taxa de ocupação for inferior a 70%, o rendimento anual seria de 7%
(sete); ii. Se a taxa de ocupação for entre 71% e 80%, o rendimento anual seria
de 8% (oito); iii. Se a taxa de ocupação for entre 81% e 90%, o rendimento
anual seria de 9% (nove); iv. Se a taxa de ocupação for superior a 91%, o rendimento
anual seria de 10% (dez); v. A 1.ª requerida conferia uma opção de recompra
garantida ao requerente por 100% do valor de comprado imóvel e obras, entre o
quinto e o sétimo ano após o início da exploração das actividades hoteleiras.
7) Através de documento datado de dia 11
de Setembro de 2020, epigrafado de «Contrato
promessa de compra e venda», o requerente, em conformidade com que já havia
sido estipulado no acordo de reserva, prometeu comprar, e a 1.ª requerida
prometeu vender-lhe, as fracções DA e EO, pelo valor global de € 398.000,
custeando para o efeito [cláusula segunda ponto 1)] os seguintes montantes:
a) € 199.000 pela fracção turística DA
no estado actual em que se encontra, sem que tenha sido feito menção ao facto
de se tratar de um imóvel em ruínas;
b) € 20.000,00 de obra, com IVA incluído,
na fracção turística DA, e quota de permilagem do condomínio;
c) € 159.000 pela fracção turística EO
no estado actual em que se encontra, sem que tenha sido feito menção ao facto
de se tratar de um imóvel em ruínas;
d) € 20.000 de obra com IVA incluído na
fracção turística EO e quota de permilagem do condomínio.
8) Ainda de acordo com o estipulado na
cláusula segunda ponto 2 do acordo referido em 7, o requerente comprometeu-se a
pagar, à 1.ª requerida, a título de sinal e princípio de pagamento, na data da
subscrição de tal acordo, o valor de € 119.400, correspondente a 30% da
totalidade do preço e a título de prestação final, até 15 dias a contar da data
referida em 7, o valor de € 278.600.
9) Nos termos da cláusula terceira do
contrato promessa de compra e venda, a escritura, tendente a formalizar as
vendas prometidas, deveria ser outorgada até ao dia 15 de Setembro de 2020, no
Cartório Notarial designado pela 1.ª requerida.
10) O valor de € 119.400, convencionado
a título de sinal e início de pagamento, foi pago, à 1.ª requerente, através de
transferência bancária.
11) Antes da outorga da escritura
pública, a 1.ª requerida informou o requerente que a data de abertura do
empreendimento havia sido protelada para 1 de Julho de 2022 e que só após essa
data lhe poderia ser pago o rendimento anual de 7%.
12) Por escritura pública, que
formalizada no dia 18 de Setembro de 2020, no Cartório Notarial do Notário (…),
sito em Lisboa, o requerente adquiriu, à 1.ª requerida, as fracções autónomas.
13) O remanescente do preço devido, no
valor de € 278.600, foi pago pelo requerente, à 1.ª requerida, também através
de transferência, na véspera da outorga do referido acto notarial.
14) Para além de ter pago o preço convencionado,
o requerente liquidou ainda IMT e imposto de selo nos valores, respetivamente,
de € 23.270 e de € 2.864, e custeou despesas notariais no valor de € 761.
15) No dia 18 de Setembro de 2020, o
requerente subscreveu adicionalmente, em conformidade com o anteriormente
previsto no acordo de reserva, dois novos contratos, constantes de documento
particular epigrafados, respectivamente, de «Contrato
de Cessão de Exploração Turística» e de «Contrato
de Empreitada».
16) Não constava do contrato de reserva
que a celebração de tais contratos implicaria a intervenção das 2.ª e 3.ª
requeridas.
17) Nos termos do contrato de
empreitada, a 2.ª requerida comprometeu-se a realizar os trabalhos de reabilitação
das fracções adquiridas pelo requerente, em regime de valor global de € 40.000
com IVA incluído à taxa em vigor, dos quais € 20.000 para a fracção DA e € 20.000
para a fracção EO, valores esses que compreendiam a quota-parte atribuída às
fracções na reabilitação das partes comuns do edifício.
18) Mais se convencionou que a data
prevista para a conclusão da construção das fracções seria em Maio de 2022, com
possibilidade de prorrogação por seis meses, caso fosse necessária a obtenção
de algum elemento documental que ainda não tenha sido emitido pela Câmara
Municipal de Lagos ou outra entidade competente, pública ou privada e que as
fracções seriam entregues pela 2.ª requerida completamente acabadas e em
perfeitas condições de uso para devida exploração.
19) Sucede que a 2.ª requerida ainda não
deu início às obras.
20) Nos termos do «Contrato de cessão de exploração turística», a 3.ª requerida,
enquanto sociedade encarregada de realizar a gestão e exploração turística do
empreendimento Lagos HHH,
comprometeu-se «pagar [ao requerente]
a)
um rendimento anual de 3% (três por cento), com início em setembro de 2020, até
31 de maio de 2022 o qual corresponde a 19.900,00 €;
b)
um rendimento anual de 7% (sete por cento), durante30 (trinta) anos, com início
em 01 de junho 2022, o qual corresponde a €27.860,00».
21) Ainda nos termos da cláusula
primeira do contrato de cessão de exploração turística, os rendimentos anuais
descritos em 18 seriam pagos pela 3.ª requerida, ao requerente, «no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus
do ano civil antecedente».
22) Tendo por base a taxa de ocupação
nos primeiros 30 (trinta) anos, seriam pagos valores extra, consoante os
seguintes níveis de taxa de ocupação:
a) Se a taxa de ocupação for igual ou
inferior a 70%, não conferia pagamento extra;
b) Se a taxa de ocupação for entre 71% e
80% o pagamento seria de € 31.840;
c) Se a taxa de ocupação for entre 81% e
90%, o pagamento seria de € 35.820.
d) Se a taxa de ocupação for superior a
91%, o pagamento seria de € 39.800.
23) Mais foi acordado que, ainda que se
verificasse qualquer atraso na finalização das obras, a 3.ª requerida
garantiria o cumprimento do rendimento anual previsto na cláusula primeira, n.º
2, ou seja, 3% até 31 de maio de 2022 o qual corresponde a 19.900, e de 7%,
durante 30 (trinta) anos, com início em 01 de junho 2022, o qual corresponde a €
27.860 por ano.
24) Nenhum dos contratos de reserva,
promessa de compra e venda, empreitada, cessão de exploração turística foi
negociado cláusula a cláusula com o requerente, tendo este se limitado a anuir
nos seus termos, e sem que lhe fosse possível introduzir quaisquer alterações
ao teor das suas cláusulas.
25) O requerente interpelou as
requeridas, nomeadamente, através de missiva datada de 8 Junho de 2023, para
que estas procedessem ao pagamento das remunerações fixas já vencidas,
tendo-lhes concedido um prazo de 15 dias para estas o fizessem, sem que,
contudo, lhe tivesse sido pago qualquer valor.
26) As requeridas responderam através de
carta datada de 31 de Julho de 2023, tendo argumentado que as obras de
remodelação das fracções não foram iniciadas devendo-se ao acordo celebrado com
o grupo Marriot o que deu origem a que tivessem de ser feitas alterações no
projecto, nomeadamente no que diz respeito à arquitectura e à decoração
interior, tendo invocado ainda a pandemia Covid-19 que impediu o início dos
trabalhos, o conflito entre a Ucrânia e a Rússia que teve como consequência a
falta de disponibilidade de materiais de construção, e, por fim, o procedimento
da candidatura ao Fundo Europeu «Portugal
2030», ao qual as requeridas recorreram com vista a obter apoio para o
prosseguimento do projecto.
27) O requerente não sabia nem lhe foi
dado a conhecer, pelas requeridas ou pela mediadora, que o imóvel se encontrava
em ruína, como efectivamente está e estava à data da compra.
28) A 1.ª e a 2.ª requerida não têm
capacidade financeira para dar início às obras necessárias à abertura do hotel,
estando o desenvolvimento do projecto, no qual se inserem as fracções do
requerente, na dependência da atribuição de apoios a conceder no âmbito do
fundo «Portugal 2030», um evento
totalmente incerto e que não assegurará a totalidade do financiamento do projecto.
29) Em todos os contratos que subscreveu,
o requerente fez-se representar por Mikhail MMM, que era sócio da mediadora
imobiliária MMM, Lda., titular da licença (…), que foi contratada pela 1.ª
requerida para intermediar a venda as fracções turísticas no mercado russo.
30) Em todos os contratos celebrados,
com excepção do contrato de compra e venda (por ter sido formalizado através de
escritura publica) foi usado papel como timbre, a denominação «JKK Group», criando a aparência que as
requeridas são sociedades de mesmo grupo.
31) No site do denominado «JKK Group», o projecto é apresentado da
seguinte forma: «É o novo e revigorante
projecto que contempla a recuperação do antigo Hotel EEE. Um ícone da cidade de
Lagos durante várias décadas. Este novo projecto pretende melhorá-lo, dotando-o
de um espírito moderno, vibrante e inconfundível»; sempre acompanhado por fotografias
da obra já realizada e nunca do imóvel no seu estado actual.
32) No dia 27 de Setembro de 2023, a 1.ª
requerida vendeu à Sociedade 4, limitada pelo preço de trinta e três milhões
quatrocentos e noventa e um euros, as 85 fracções que detinha no imóvel
identificado em 4), obviando à concretização do arresto das fracções AG e AJ.
33) No âmbito dos presentes autos foram
arrestados, segundo o auto que foi lavrado, as frações designadas pelas letras
AB, AK, AT e HC do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito em (…),
n.º (…), 2970-152 Sesimbra, descrito na Conservatória do Registo Predial de
Sesimbra sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (…)
sob o n.º (…), com os valores patrimoniais de € 64.565,89, € 66.188,15, € 33.951,75
e de € 65.668,85, respectivamente, na titularidade da 1.ª requerida.
34) Foram ainda arrestados, de acordo
com o referido auto, saldos bancários:
a) Da titularidade da «Sociedade 1» nos valores de € 689,46,
de € 955,55, de € 64,51, de € 3,50, de € 650,77, de € 342,40;
b) Da titularidade da requerida «Sociedade 3» no valor de € 4.301,33,00;
c) Da titularidade da requerida «Sociedade 2», no valor de € 17.763,65;
d) Foi ainda arrestado o crédito
vincendo que a «Sociedade 1» tem a
receber da «Sociedade 4» resultante
da alienação referida em 32.
Factos julgados não provados
na sentença proferida após a audição das requeridas/recorrentes:
1) Que o facto de as fracções adquiridas
se encontrarem em ruínas fosse uma circunstância evidente face do que foi
clausulado, ou que fosse passível de ser aferida através do «Google Maps», encontrando-se o
requerido bem ciente desse facto à data da celebração da escritura pública.
2) Que a pandemia e ou a guerra na
Ucrânia tenham sido causais do estado de total estagnação em que se encontra
das obras de recuperação do hotel no qual se inserem as fracções adquiridas
pelo requerente.
*
1 – Impugnação da decisão
sobre a matéria de facto:
As recorrentes pretendem que
o conteúdo do n.º 27 do enunciado dos factos julgados indiciariamente provados
que consta da sentença recorrida seja julgado não provado e que o conteúdo dos
n.ºs 1 e 2 do enunciado dos factos não provados que consta da mesma sentença
seja julgado indiciariamente provado.
Está em causa a seguinte
matéria de facto:
- O recorrido não sabia, nem lhe foi
dado a conhecer, pelas recorrentes ou pela mediadora, que o imóvel se
encontrava em ruína, como efectivamente está e estava à data da compra (n.º
27);
- O facto de as fracções adquiridas se
encontrarem em ruínas é uma circunstância evidente face ao que foi clausulado e
passível de ser aferida através do «Google
Maps», encontrando-se o recorrido bem ciente desse facto à data da
celebração da escritura pública (n.º 1);
- A pandemia e a guerra na Ucrânia foram
causais do estado de total estagnação em que se encontram das obras de
recuperação do hotel em que se inserem as fracções adquiridas pelo recorrido
(n.º 2).
A argumentação das
recorrentes é, sucintamente, a seguinte:
- Consta dos anúncios juntos pelo
recorrido que está em causa um projecto de recuperação do antigo Hotel EEE;
- O mesmo resulta do contrato de reserva
e do contrato-promessa de compra e venda;
- Resulta do contrato de reserva o
compromisso de assinar, em simultâneo com a escritura de compra e venda,
contratos de empreitada e de cessão de exploração turística; resulta ainda que
a exploração se iniciaria apenas em 01.06.2022;
- Cada uma das fracções compradas pelo
recorrido corresponde a um quarto com casa de banho; foi fixado um custo de € 20.000
para as obras de cada fracção; atendendo, ainda, ao prazo previsto para a
realização das obras, era necessariamente do conhecimento do recorrido a
necessidade daquelas; o valor das obras era indiciário do estado em que o
imóvel se encontrava;
- Uma visita ao imóvel permitiria verificar
o seu estado;
- Uma consulta do imóvel por imagens de
satélite, designadamente através do «Google
Maps», permitiria confirmar o seu estado;
- O próprio recorrido alega não ter contactado
directamente com as recorrentes, mas sim com um mediador imobiliário, pelo que
não é possível que as recorrentes pudessem assumir qualquer conduta ludibriosa
para vender as fracções ao recorrido;
- A testemunha BBB afirmou que aquilo
que era anunciado na publicidade do empreendimento era um projecto de
reabilitação e que o contacto das recorrentes com o recorrido foi sempre efectuado
por intermédio de um mediador imobiliário;
- A prova produzida demonstra que o recorrido
conhecia o estado do imóvel à data da celebração do contrato de reserva e que,
mesmo que assim não fosse, não seria possível imputar, às recorrentes, qualquer
conduta ludibriosa para vender as fracções.
Note-se, em primeiro lugar,
que, não obstante manifestarem a pretensão de que a matéria constante do n.º 2
do enunciado dos factos não provados seja incluída no dos factos
indiciariamente provados, as recorrentes, além de não aduzirem um único argumento
em abono de tal pretensão, não indicam qualquer meio de prova que a sustente. Incumpriram,
assim, o ónus estabelecido no artigo 640.º, n.º 1, al. b), do CPC (diploma ao
qual pertencem as normas doravante referenciadas sem menção da sua origem),
pelo que a pretensão em causa não será apreciada.
A argumentação expendida
pelas recorrentes não procede, pelas razões que passamos a expor.
Consta dos anúncios juntos
pelo recorrido que está em causa um projecto de recuperação de um edifício, mas
não que este se encontrasse em ruínas. Um edifício a necessitar de obras de
recuperação não é sinónimo de um edifício em ruínas.
As recorrentes afirmam que
resulta do contrato de reserva e do contrato-promessa de compra e venda que o
edifício se encontrava em ruínas, mas não explicam porquê. Lendo esses
contratos, não divisamos qualquer referência ao facto de o edifício se
encontrar naquele estado.
Do facto de resultar do
contrato de reserva o compromisso de assinar, em simultâneo com a escritura de
compra e venda, contratos de empreitada e de cessão de exploração turística, e
que a exploração se iniciaria apenas em 01.06.2022, não decorre que o edifício
se encontrasse em ruínas. Uma obra de simples remodelação ou de recuperação de
um edifício que não esteja em ruínas pode envolver a celebração de um contrato
de empreitada e uma dilação do momento do início da sua utilização.
O argumento do custo das
obras a realizar em cada fracção é reversível. Esse valor foi de € 20.000, com
IVA incluído. Comparado com o preço das fracções, que foi de € 199.000 (DA) e €
159.000 (EO), inculca precisamente o contrário daquilo que as recorrentes
pretendem. O custo das obras corresponde a pouco mais de 11% do das fracções,
esse sim elevadíssimo se, como as recorrentes afirmam, cada fracção corresponde
apenas a um quarto com casa de banho. O custo das fracções inculca que estas
não integravam um edifício em ruínas. O custo das obras inculca que se tratava
de uma mera recuperação de um edifício em bom estado e apenas carecido de
modernização, não da recuperação de um edifício em ruínas.
Também o prazo previsto para
a realização das obras não indiciava que estas se traduzissem na recuperação de
um edifício em ruínas. Tal prazo é compatível com uma simples remodelação de um
edifício em bom estado com vista a torná-lo apto para nele funcionar um hotel.
É fora de dúvida que uma
visita ao edifício permitiria verificar o seu estado. Contudo, essa visita não
ocorreu. E é normal que não tenha ocorrido. Este projecto de recuperação de um
hotel foi dirigido ao mercado internacional. Sintomaticamente, o material de
divulgação do projecto junto com o requerimento inicial encontra-se redigido em
inglês e numa outra, que utiliza o alfabeto cirílico (presumivelmente russo). Daí
que não fosse normal, nem exigível, que os investidores se deslocassem a
Portugal para visitarem o edifício, antes confiando na seriedade das
recorrentes e na fiabilidade da informação por estas fornecida.
A sugestão de que o
recorrido poderia inteirar-se do estado do edifício através de imagens de
satélite é absolutamente impertinente. Não vemos como o estado de um edifício
possa ser avaliado através de imagens captadas por um satélite. Na melhor das
hipóteses, será visível o telhado.
Ainda que, na realidade,
pretendam referir-se, não a imagens captadas por um satélite, mas sim por
viaturas automóveis em movimento, como aquelas que constam do «Google Street View», as recorrentes não
têm razão, pois tais imagens não são, obviamente, transmitidas em tempo real,
antes sendo de arquivo, tendo, normalmente, alguns anos. Daí que não sejam
idóneas para fornecer informação fiável e actualizada. Além de que o estado de
um edifício não pode ser avaliado com um mínimo de precisão através de uma
única imagem captada do exterior, mais ainda nas condições em que o são as que
o «Google Street View» proporciona.
Através do argumento de que,
não tendo o recorrido contactado directamente consigo, mas sim com um mediador
imobiliário, não é possível que elas tenham levado a cabo uma «conduta ludibriosa» para venderem as
fracções, as recorrentes procuram desfocar a análise da questão de facto que
suscitaram.
Atenta a redacção do n.º 27
do enunciado dos factos indiciariamente provados e do n.º 1 do enunciado dos
factos não provados, essa questão desdobra-se nas seguintes: O recorrido sabia
que o edifício estava em ruínas quando comprou as fracções? Nem as recorrentes,
nem a mediadora, deram a conhecer, ao recorrido, que o edifício estava em
ruínas? O facto de o edifício estar em ruínas era evidente, face ao que foi
clausulado, e podia ser verificado através do «Google Maps»?
Portanto, nos referidos n.ºs
27 do enunciado dos factos indiciariamente provados e 1 do enunciado dos factos
não provados, estão em causa factos diversos de uma conduta enganatória, por
parte das recorrentes, para venderem as fracções. Estão em causa o
desconhecimento de um facto pelo recorrido, a omissão (sem imputação de qualquer
conduta enganatória) de prestação de informação sobre esse facto por parte das
recorrentes e do mediador imobiliário e a notoriedade do mesmo facto. Não está
em discussão se as recorrentes levaram a cabo uma «conduta ludibriosa» para venderem as fracções.
Sendo assim, é indiferente,
para a decisão da questão de facto que nos ocupa, que o recorrido não tenha
contactado directamente com as recorrentes, mas apenas com um mediador
imobiliário.
Pelas razões anteriormente
expostas, é irrelevante que a testemunha BBB tenha afirmado que aquilo que era
anunciado na publicidade do empreendimento era um projecto de reabilitação e
que o contacto das recorrentes com o recorrido tenha sido sempre efectuado por
intermédio de um mediador imobiliário. Nada disso demonstra que o recorrido
soubesse que o edifício estava em ruínas quando comprou as fracções, que as
recorrentes, ou a mediadora, tenham informado o recorrido desse facto, ou que este
último fosse notório.
Improcedendo a argumentação
expendida pelas recorrentes para sustentar a sua pretensão de alteração dos n.ºs
27 do enunciado dos factos indiciariamente provados e 1 do enunciado dos factos
não provados, concluímos que estes últimos deverão manter-se.
2 – Probabilidade da
existência do direito de crédito invocado pelo recorrido:
2.1. O n.º 3 do artigo 372.º
estabelece que, na hipótese de o requerido não ouvido antes do decretamento da
providência deduzir, posteriormente, oposição, o juiz decide da manutenção,
redução ou revogação da providência anteriormente decretada, cabendo recurso
desta decisão e, se for o caso, da manutenção ou revogação da inversão do
contencioso. Estabelece ainda que qualquer das decisões constitui complemento e
parte integrante da inicialmente proferida. Entenda-se: Seja a segunda decisão
de manutenção, redução ou revogação da providência anteriormente decretada,
constituirá complemento e parte integrante da primeira.
Sendo assim, quando, na
sequência de oposição do requerido, seja proferida nova decisão, seja ela de
manutenção, redução ou revogação da providência decretada, o procedimento
cautelar passa a ter uma decisão final unitária.
Se a oposição do requerido
proceder, total ou parcialmente, a compatibilização do enunciado da matéria de
facto indiciariamente provada da segunda decisão com o da primeira poderá
suscitar dificuldades. Para evitar dúvidas, deverá, na segunda decisão,
esclarecer-se quais são os factos julgados indiciariamente provados na primeira
que se mantêm e quais são aqueles que não se mantêm (passando os segundos a
integrar o enunciado dos factos não provados), enunciando-se ainda os factos
novos julgados indiciariamente provados e não provados.
Se a oposição do requerido
improceder totalmente, tais dificuldades não se suscitam. Daí que a reprodução,
na segunda decisão, do enunciado da matéria de facto julgada indiciariamente
provada na primeira não seja indispensável, embora possa ser vantajosa na
medida em que proporcione uma maior clareza do seu conteúdo. Seja ou não
reproduzido na segunda decisão, certo é que o enunciado da matéria de facto
julgada indiciariamente provada na primeira se mantém intocado, devendo ser
considerado na decisão do procedimento. Nos termos da parte final do n.º 3 do
artigo 372.º, o enunciado da matéria de facto julgada indiciariamente provada
na segunda decisão constituirá complemento e parte integrante daquele que
consta da primeira decisão.
No caso dos autos, a
oposição foi julgada totalmente improcedente. Atente-se, nomeadamente, nos
seguintes trechos da sentença recorrida: «não
lograram as requeridas comprovar quaisquer novos factos que fossem susceptíveis
de colocar em causa a decisão anteriormente proferida pelo tribunal»; «não tendo a matéria carreada para os autos,
por via da oposição deduzida, infirmado a factualidade que foi indiciariamente
provada na decisão que decretou o arresto, importa, pois, manter tal decisão.
Além de ter julgado improcedente, por não provada, a oposição apresentada pelas
recorrentes, o tribunal a quo frisou
que o enunciado da matéria de facto julgada indiciariamente provada na primeira
sentença se mantinha intocado. Sintomaticamente, os únicos factos julgados não
provados na sentença recorrida foram alegados pelas recorrentes.
Daí que, apesar de o tribunal
a quo não ter reproduzido, na
sentença recorrida, a totalidade dos factos julgados indiciariamente provados
na primeira sentença, seja fora de dúvida que tais factos deverão continuar a
ser tidos em consideração na decisão do procedimento cautelar.
2.2. O recorrido requereu o
arresto com o objectivo de garantir o cumprimento do direito, que se arroga, a
uma indemnização decorrente de ter celebrado os contratos de compra e venda,
empreitada e exploração turística nos termos e circunstâncias em que o fez, bem
como da conduta posterior das recorrentes.
O recorrido considera-se
credor de uma indemnização, a cargo das recorridas, com os seguintes
fundamentos:
a) Erro sobre o objecto dos contratos de
compra e venda, empreitada e exploração turística que celebrou com as recorrentes,
determinado por dolo destas, nos termos do n.º 1 do artigo 253.º do CC; com
este fundamento, o recorrido irá propor uma acção em que pedirá a anulação daqueles
contratos, bem como uma indemnização nos termos do artigo 227.º do CC;
b) Incumprimento definitivo, por parte
das recorrentes, dos contratos de compra e venda, empreitada e exploração
turística; segundo o recorrido, tal incumprimento confere-lhe o direito à
resolução daqueles contratos ao abrigo do disposto nos artigos 22.º e seguintes
do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18.10, que regula os direitos do consumidor na
compra e venda de bens, e, ainda, dos artigos 801.º, 808.º, 432.º e seguintes e
227.º do CC;
c) Dever de pontual cumprimento, por
parte das recorrentes, das obrigações decorrentes dos contratos de compra e
venda, empreitada e exploração turística, a saber, entrega, ao recorrido, das fracções,
devidamente concluídas, e pagamento da remuneração fixa.
Na tese do recorrido, cada
um destes fundamentos é, por si só, suficiente para fundamentar o direito a uma
indemnização que se arroga, invocando, pois, os segundo e terceiro a título
subsidiário.
Analisemos, então, o
primeiro fundamento.
As recorrentes argumentam
que não se verifica uma situação de erro sobre o objecto dos contratos
celebrados porquanto, à data da celebração da escritura de compra e venda e,
mesmo, à data da celebração do contrato de reserva, o recorrido sabia que as
fracções se encontravam em ruínas.
Ora, esse conhecimento do
estado das fracções por parte do recorrido não se provou. Logo, o único
argumento aduzido pelas recorrentes com vista a refutar o entendimento do
tribunal a quo segundo o qual se
verifica uma probabilidade séria da existência do erro invocado pelo recorrido
e, logo, do direito a ser por aquelas indemnizado, não procede.
Na realidade, em face da
matéria de facto julgada indiciariamente provada, deve concluir-se que se
verifica uma probabilidade séria da existência daquele erro. Atente-se na
seguinte matéria:
Da primeira sentença:
15 – Até à celebração da escritura
pública de compra e venda, o requerente nunca viu o imóvel objecto do contrato
promessa, nem recebeu fotografias do seu estado à data;
16 – O requerente sabia que o imóvel ia
ser melhorado, pois vários documentos contratuais remetiam para a existência de
uma empreitada para obras nas fracções e nas partes comuns, mas desconhecia que
o mesmo estivesse no estado de ruína em que efectivamente se encontra, como se
encontrava à data da aquisição;
17 – Aliás, tanto o acordo de reserva
como o contrato promessa imputavam à empreitada um valor de € 40.000, num total
investido de € 398.000, o que levou o requerente a pensar que apenas faltariam
realizar alguns acabamentos nas fracções e nas partes comuns;
18 – No site do denominado «JKK Group», o projecto é apresentado da
seguinte forma: «É o novo e revigorante
projecto que contempla a recuperação do antigo Hotel EEE. Um ícone da cidade de
Lagos durante várias décadas. Este novo projecto pretende melhorá-lo, dotando-o
de um espírito moderno, vibrante e inconfundível»; sempre acompanhado por
fotografias da obra já realizada e nunca do imóvel no seu estado actual;
19 – A intenção do comprador, ora
requerente, era adquirir um imóvel construído e apto a funcionar como hotel («chave na mão»);
20 – Para além disso, o requerente não
tinha intenção de ajustar uma empreitada e nem sequer tinha conhecimento da
condição do imóvel que lhe permitisse tomar consciência da quantidade de
trabalhos necessária para colocar o hotel apto a funcionar;
21 – O requerente não sabia, nem lhe foi
dado a conhecer, que o imóvel se encontrava em ruína, como efectivamente está e
estava à data da compra;
33 – Nas várias interacções havidas com
Mikhail MMM, nunca foi explicado ao requerente que as fracções adquiridas
correspondiam, afinal, a fracções de um prédio em ruínas;
46 – A compra das fracções DA e EO à 1.ª
requerida foi efectuada pelo requerente no pressuposto de que esta faria a
remodelação das fracções e das partes comuns e garantia a remuneração anual
acima descrita;
47 – Se não tivesse sido garantido ao
requerente que lhe seriam entregues as fracções devidamente remodeladas e aptas
a serem exploradas turisticamente e que teria direito ao rendimento garantido
descrito no contrato, o requerente nunca teria aceitado adquirir as fracções à
1.ª requerida ou sequer pagar o preço da empreitada;
66 – As requeridas criaram e induziram
no requerente, de forma intencional e enganosa, a aparência ilusória de que
estaria a realizar a compra de um bem apto a funcionar como hotel e originar um
rendimento, apenas faltando realizar uma remodelação;
67 – E, sem isso, o requerente nunca
teria celebrado o negócio, facto de que as requeridas estavam cientes;
68 – Tendo o requerente, ao
confrontar-se com o real estado do imóvel e o não início das obras, perdido o
interesse na prestação;
Da segunda sentença:
27) O requerente não sabia nem lhe foi
dado a conhecer, pelas requeridas ou pela mediadora, que o imóvel se encontrava
em ruína, como efectivamente está e estava à data da compra.
Sendo assim, nada mais é
necessário para concluir que o tribunal a
quo avaliou correctamente a verificação deste pressuposto da providência
cautelar decretada. Ou seja, é inútil analisar os restantes fundamentos
invocados pelo recorrido. Por si só, o primeiro é suficiente para concluir que
se verifica uma probabilidade séria da existência do direito invocado.
As recorrentes não põem em
causa, em sede de recurso, a verificação do pressuposto do justo receio de
perda da garantia patrimonial.
Verificam-se, pois, os
pressupostos legais do arresto, o qual deverá manter-se nos exactos termos em
que foi decretado pelo tribunal a quo.
*
Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto,
julgar o recurso improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas a cargo das
recorrentes.
Notifique.
*
Évora, 16.12.2024
Vítor Sequinho dos Santos (relator)
(1.ª adjunta)
(2.ª adjunta)
